Det tager sin tid at få has på de ofte vanskelige problemstillinger, som et K/S kan komme ud i. Finanskrisen betød, at mange projekter kom under pres fra den ene dag til den anden, og ingen projekter gik ram forbi. Ejendomsværdierne faldt, og cash flowet blev truet.

I Habro og Finansgruppens egne udbudte projekter gik flere lejere ned. Den mest kendte er vel nok Woolworths. Flere investorer fik problemer med deres indbetalinger til K/S’erne og enkelte gik som følge af andre forhold konkurs. Det tog næsten et år at få rettet op på problemerne. Ejendommene er blevet genudlejet, og flere endda til højere leje end lejen fra Woolworths. Anparter med restance er taget tilbage i K/S’erne, eller der er indgået betalingsaftaler med restanterne. Enkelte projekter slås stadig med eftervirkningerne, og dagligt opstår der nye udfordringer, men ingen projekter er gået ned, og langt de fleste ender som rigtig gode investeringer for investorerne i den sidste ende.

Situationen var også kritisk i mange af de Griffin projekter, som Habro & Finansgruppen overtog administrationen af i 2009. Udover lejer- og investorproblemer havde en del projekter problemer med, at deres 2. prioritetslån var ydet af islandske banker, der var i større krise end K/S’erne. Der blev taget hånd om udlejningen og investorproblemerne, og sammen med bankerne findes der tålelige løsninger for både K/S’erne og investorerne.

Da Habro & Finansgruppen i sommeren 2009 overtog administrationen af de tilbageværende Landic InvestorService projekter (tidligere Keops) var situationen meget lig Griffin projekterne. Hertil kom, at Landic i en længere periode havde været præget af ledelsesproblemer, personaleafgang samt mangelfuld håndtering af administrationen. Det første år er brugt for at få styr på udlejningen og selskabernes finansiering. I flere selskaber pågår dette arbejde stadig. Flere af ejendommene er udviklingsejendomme, og sammen med selskabernes bestyrelser arbejdes der med optimering af ejendommenes potentiale.

I december overtog Habro & Finansgruppen administrationen af Estatums projekter via det helejede datterselskab Fund Management, da Estatum gik konkurs. Situationen var kaotisk. Vi så alle de problemer, som vi havde set i de andre K/S-projekter. Dertil kom, at den tidligere Estatum-ledelse havde fiflet med K/S’ernes finansiering og sammenblandet sin egen økonomi med K/S’ernes.

På kort tid er vi dog kommet langt med Estatum-selskaberne. Det er ganske komplicerede og tidskrævende problemstillinger, der arbejdes med, men vi finder som regel løsninger på problemerne, og samarbejdet med bestyrelserne og investorerne er generelt rigtig godt.

Første prioritetsbankerne har fokus rettet mod den såkaldte LTV bestemmelse i låneaftalen, der indebærer, at lånet til stadighed ikke må overstige en vis procentdel (typisk 80%) af ejendommens markedsværdi. Det betyder, at K/S’et kan komme i mislighold overfor banken, hvis ejendommens værdi falder. Flere førsteprioritetslångivere har rettet henvendelse til K/S’erne herom. Den mest energiske er West Bromwich Building Society, men Bristol & West og Bank of Scotland følger efter. Det ender formentlig med, at en række K/S’er får forøgede låneomkostninger, men vi og vort engelske kontor gør selvsagt alt for at afbøde virkningerne.

Der har også været stor aktivitet vedrørende en række K/S’ers anden prioritetslån. Arbejdet kompliceres af Estatums konkurs og mellemregningsforhold med K/S’erne.

For en række selskabers vedkommende har det været nødvendigt at gennemføre en advokatundersøgelse af belåningsforholdene, idet den tidligere Estatum-ledelse havde optaget flere lån i projektet end beskrevet i tegningsprospekterne. Det lykkes i de fleste tilfælde at vikle K/S’erne ud af problemstillingerne med et tilfredsstillende resultat. Advokatundersøgelsen har konkluderet, at eventuelle tab for K/S’erne kan rettes mod den tidligere forretningsfører for K/S’et, der har underskrevet de famøse lånedokumenter.

Samarbejdet med Estatum kuratellet forløber generelt godt. Det har dog været vanskeligt at formå kurator til at give accept på bogførings- og mellemregningsforhold. Derfor har vi accepteret, at kurator nu får adgang til det gamle Estatum email-system, hvorved kurator selv får mulighed for at undersøge forholdene og vurdere, om der er grundlag for at indgive politianmeldelse mod den tidligere Estatum ledelse.

Det gode samarbejde med kuratellet og bankerne har resulteret i, at flere K/S’er er ved at få deres endelige andenprioritetslån på plads, og vi arbejder på, at de sidste selskaber kommer på plads i indeværende halvår.

Lige nu er Habro & Finansgruppen i gang med en større organisatorisk sammenlægning af administrationerne af de mange projekter, så vi kan gennemføre en ensartet og effektiv administration uden skelen til, hvem der har udbudt projekterne. Flere funktioner er centraliseret, og for en række investorer betyder det visse ændringer i den måde, hvorpå der f.eks. opkræves indbetalinger, rykkes for restancer, indhentes kreditoplysningsmateriale m.v., men ændringerne tilsikrer en ensartet og mere effektiv administration af projekterne i dagligdagen samtidig med, at vi kan holde fokus på de enkelte projekters individuelle administrationsbehov.

Vi er således langt fra der, hvor vi kan sige “mission completed”, men vi er i samarbejde med selskabernes bestyrelse og investorer kommet rigtig langt under ekstremt vanskelige forhold.